Πώληση κρατικού ακινήτου βάσει διαγωνισμού – SA.104145

Το ομόσπονδο κρατίδιο της Βόρειας Ρηνανίας-Βεστφαλίας (εφεξής ΒΡΒ) στη Γερμανία προκήρυξε δημοπρασία για την πώληση του κάστρου Kalkum, μαζί με παρακείμενους κήπους και γεωργικές εκτάσεις. Την όλη διαδικασία διαχειρίστηκε για λογαριασμό του ΒΡΒ η κρατική εταιρεία BLB NRW. Η δημοπρασία διαρθρώθηκε σε τέσσερα διακριτά διαδικαστικά στάδια και ήταν ανοικτή σε όλα τα φυσικά και νομικά πρόσωπα. Ένα φυσικό πρόσωπο και μία εταιρεία (εφεξής καταγγέλλοντες) υπέβαλαν την υψηλότερη ονομαστική προσφορά, αναδείχθηκαν ανάδοχοι και υπέγραψαν σύμβαση με το ΒΡΒ. Σύμφωνα με τη διακήρυξη της δημοπρασίας και το εφαρμοσθέν νομοθετικό πλαίσιο, η υπογραφή της σύμβασης εξαρτιόταν από τη μεταγενέστερη έγκρισή της, αρχικά από το διοικητικό συμβούλιο της BLB NRW και εν συνεχεία από το κοινοβούλιο τη ΒΡΒ. Η σύμβαση όριζε ότι η έγκριση μπορεί να λάβει χώρα μόνον αφότου γίνει εκτίμηση της αγοραίας αξίας του ακινήτου από ανεξάρτητο εμπειρογνώμονα. Πράγματι, το διοικητικό συμβούλιο της BLB NRW και το κοινοβούλιο του ΒΡΒ ενέκριναν τη σύμβαση, ενώ ελήφθη και γνωμοδότηση σχετικά με την αξία του ακινήτου, καθώς και με το κόστος ορισμένων εργασιών ανακαίνισης.

Στη συνέχεια, προέκυψε η εξής διαφωνία μεταξύ των καταγγελλόντων και του ΒΡΒ: στη σύμβαση προβλεπόταν ότι το ΒΡΒ ως πωλητής έπρεπε να προβεί σε ορισμένες εργασίες ανακαίνισης, στις οποίες, όμως, δεν περιλαμβάνονταν έργα αποστράγγισης και επισκευές γεφυρών, τα οποία οι καταγγέλλοντες-ανάδοχοι υποστήριξαν ότι θα έπρεπε να αναλάβει η ΒΡΒ. Σε διαφορετική περίπτωση, πρότειναν να μειωθεί το τίμημα της σύμβασης ανάλογα με την αξία των έργων αυτών. Κατόπιν της διαφωνίας, το διοικητικό συμβούλιο της BLB NRW ανακάλεσε την έγκριση της σύμβασης, ενώ το ΒΡΒ άσκησε αναγνωριστική αγωγή, προκειμένου να διαπιστωθεί η ακυρότητα της σύμβασης. Το δικαστήριο του Ντίσελντορφ πράγματι επιβεβαίωσε ότι η σύμβαση δεν είχε τεθεί ποτέ σε ισχύ, λόγω μη έγκρισης από το διοικητικό συμβούλιο της BLB NRW. Οι καταγγέλλοντες προσέφυγαν αρχικά στο Ανώτερο Περιφερειακό Δικαστήριο του Ντίσελντορφ και, στη συνέχεια, στο Ομοσπονδιακό Δικαστήριο, αλλά οι ισχυρισμοί τους απορρίφθηκαν. Τα εθνικά δικαστήρια έδωσαν βάση στον τρόπο με τον οποίο δόθηκε η αρχική έγκριση, η οποία ήταν μη σύννομη. Επεσήμαναν, ωστόσο, ότι το εφαρμοστέο νομοθετικό πλαίσιο προέβλεπε δυνατότητα να ζητήσουν οι καταγγέλλοντες την έγκριση ή απόρριψη της σύμβασης από το διοικητικό συμβούλιο της BLB NRW κατά τρόπο δεσμευτικό, πράγμα που δεν έπραξαν.

Κατόπιν τούτων, το διοικητικό συμβούλιο της BLB NRW επέστρεψε τη δημοπρασία στο προηγούμενο της σύναψης της σύμβασης στάδιο, δηλαδή αυτό της αξιολόγησης της πλέον συμφέρουσας οικονομικής προσφοράς. Συγκεκριμένα, επαναπροσδιόρισε τις προσφορές, λαμβάνοντας υπόψη ότι οι καταγγέλλοντες ζητούσαν είτε την ολοκλήρωση των ως άνω εργασιών είτε μείωση του τιμήματος. Στο πλαίσιο αυτό, συμπέρανε ότι την συμφερότερη προσφορά είχε δώσει άλλη εταιρεία, η οποία αναδείχθηκε ανάδοχος και συνήφθη σχετική σύμβαση μεταξύ αυτής και του ΒΡΒ. Στη συνέχεια, με συμπληρωματική σύμβαση προβλέφθηκε ότι η σύμβαση τίθεται άμεσα σε ισχύ, ήδη πριν την έκδοση οικοδομικής άδειας, με αποτέλεσμα ο ανάδοχος να καταβάλει το τίμημα της σύμβασης. Παρά ταύτα, με δεδομένο ότι ο αρμόδιος δήμος του Ντίσελντορφ καθυστερούσε να χορηγήσει την οικοδομική άδεια λόγω ανεπίλυτων ζητημάτων συμμόρφωσης με τον οικοδομικό κανονισμό και τους κανονισμούς για την προστασία της πολιτιστικής κληρονομιάς, συμφωνήθηκε να αναβληθεί ο χρόνος έναρξης της σύμβασης και το τίμημα της αγοράς να επιστραφεί χωρίς τόκους στον ανάδοχο. Η λύση αυτή προκρίθηκε ως πλέον συμφέρουσα αντί της υπαναχώρησης του αναδόχου, όπως είχε δικαίωμα να πράξει βάσει της σύμβασης.

Εντέλει, οι καταγγέλλοντες υπέβαλαν καταγγελία στην Επιτροπή για το ζήτημα, αφενός μεν σε ό,τι αφορά στον διαγωνισμό, όπου υποστήριξαν ότι θα έπρεπε να προκηρυχθεί νέος διαγωνισμός κατόπιν ακύρωσης της αρχικής σύμβασης που οι ίδιοι είχαν συνάψει με το ΒΡΒ. Αφετέρου δε, σχετικά με την επιστροφή του τιμήματος αγοράς στον τελικό ανάδοχο. Στη βάση των παραπάνω, υποστήριξαν ότι ο ανάδοχος λάμβανε πλεονέκτημα και, επομένως, παράνομη και μη συμβατή ενίσχυση.

Η Επιτροπή υπενθύμισε αρχικά ότι, όταν μια δημόσια αρχή προβαίνει στην πώληση ακινήτου μέσω ανοικτής, διαφανούς και άνευ όρων διαδικασίας υποβολής προσφορών, μπορεί να τεκμαίρεται ότι η αγοραία τιμή αντιστοιχεί στην υψηλότερη προσφορά, υπό την προϋπόθεση ότι αποδεικνύεται, αφενός, ότι η προσφορά αυτή είναι δεσμευτική και αξιόπιστη και, αφετέρου, ότι δεν δικαιολογείται η συνεκτίμηση οικονομικών παραγόντων άλλων από την τιμή. Στην περίπτωση αυτή, η Επιτροπή δεν υποχρεούται να προσφύγει σε άλλες μεθόδους για την επαλήθευση της αγοραίας τιμής, όπως ανεξάρτητες μελέτες.

Κατόπιν τούτου, η Επιτροπή διαπίστωσε ότι η επίμαχη δημοπρασία ήταν: α) ανταγωνιστική, καθώς όλοι οι προσφέροντες αντιμετωπίστηκαν ισότιμα σύμφωνα με τους όρους της διακήρυξης, β) διαφανής και αμερόληπτη, αφού η διακήρυξη είχε δημοσιευθεί νόμιμα και περιείχε σαφείς όρους, κάτι που αποδεικνύεται άλλωστε από το γεγονός ότι οι καταγγέλλοντες συμμετείχαν κανονικά στη διαδικασία και γ) άνευ όρων, καθώς οι προσφορές δεν υπέκειντο σε υποχρεωτικούς όρους. Στη βάση αυτή, η Επιτροπή έκρινε ότι δεν ήταν απαραίτητο να προκηρυχθεί νέα δημοπρασία, παρά το γεγονός ότι υπήρξε μεταβολή του αναδόχου, αλλά η BLB NRW μπορούσε, όπως και έπραξε, να επιστρέψει στο προηγούμενο στάδιο του διαγωνισμού και να επιλέξει εκ νέου ανάδοχο βάσει της πλέον συμφέρουσας οικονομικής προσφοράς, εφόσον μάλιστα δεν είχε μεσολαβήσει καμία τροποποίηση των όρων του διαγωνισμού.

Επιπλέον, η Επιτροπή σημείωσε πως ορθώς η BLB NRW δεν βασίστηκε μόνο στο ονομαστικό ποσό της προσφοράς, καθώς η προσφορά των καταγγελλόντων δεν μπορούσε να θεωρηθεί δεσμευτική και αξιόπιστη. Μολονότι το ΒΡΒ αποδέχθηκε αρχικά την προσφορά, αυτή απορρίφθηκε αργότερα εγκύρως, όπως είχαν επιβεβαιώσει και τα γερμανικά δικαστήρια. Περαιτέρω, οι καταγγέλλοντες είχαν εξαρτήσει την καταβολή του τιμήματος αγοράς είτε από μείωση του τιμήματος είτε από την επανεπένδυσή του στην ανακαίνιση του ακινήτου με δαπάνες του ΒΡΒ. Με τον τρόπο αυτόν, επιδίωξαν να διαπραγματευθούν την τελική τους προσφορά. Επομένως, ορθώς θεωρήθηκε ότι η αρχική προσφορά των καταγγελλόντων είχε αντικατασταθεί από νέα προσφορά, η οποία και έπρεπε να αποτελέσει τη βάση αξιολόγησης ως προς την πλέον συμφέρουσα οικονομική προσφορά. Συνακόλουθα, η Επιτροπή συμπέρανε ότι η BLB NRW είχε διασφαλίσει πως έγινε δεκτή η πλέον συμφέρουσα οικονομική προσφορά, η οποία ήταν η προσφορά που υπέβαλε ο τελικός ανάδοχος.

Στη συνέχεια, η Επιτροπή αξιολόγησε την επιστροφή του τιμήματος στον ανάδοχο, λόγω της μη έκδοσης οικοδομικής άδειας και της αναβολής της σύμβασης. Επεσήμανε ότι η επιστροφή του τιμήματος ήταν οικονομικά ορθολογική για το ΒΡΒ, ως πωλητή, προκειμένου να διατηρηθεί σε ισχύ η σύμβαση, η οποία ήταν προϊόν μακράς διαδικασίας και τελούσε υπό τον κίνδυνο υπαναχώρησης του αναδόχου-αγοραστή λόγω μη έκδοσης της οικοδομικής άδειας. Δεδομένου ότι το ΒΡΒ, ως πωλητής, δεν μπορούσε να επηρεάσει την εκτέλεση της σύμβασης, καθώς την αποκλειστική αρμοδιότητα για τη χορήγηση της οικοδομικής άδειας είχε ο δήμος του Ντίσελντορφ, μπορούσε να επηρεάσει μόνο την εκτέλεση της υποχρέωσης του αγοραστή, δηλαδή να αναστείλει την καταβολή του τιμήματος αγοράς. Άλλωστε, προβλέφθηκε ρητά ότι το τίμημα θα καταστεί εκ νέου απαιτητό, αφότου χορηγηθεί η οικοδομική άδεια.

Στη βάση των ανωτέρω, η Επιτροπή συμπέρανε ότι συνολικά η πώληση του κάστρου από το ΒΡΒ ήταν σύμφωνη με τους όρους της αγοράς και δεν χορηγούσε πλεονέκτημα στον ανάδοχο. Ως εκ τούτου, δεν συνιστούσε κρατική ενίσχυση.